Sunt apartamentele mai accesibile decat inainte de criza?

In conditiile in care criza a adus dupa sine o corectie substantiala a preturilor locuintelor, tranzactiile cu case si apartamente se afla inca la un nivel modest. Sunt acestea mai putin accesibile decat in perioada de boom? Si daca da, care este explicatia lipsei de cumparatori?

 

In august 2008, la varful pietei imobiliare, Cristi D. A decis sa-si cumpere un apartament vechi cu doua camere, cu o suprafata de 55 mp, intr-o zona relativ periferica din Bucuresti, respectiv Pantelimon. El a mers initial la banca pentru a vedea daca se incadreaza pentru un credit ipotecar de circa 80.000 euro, bani cu care, alaturi de cei 30.000 euro pe care ii adunase in timp, sa achite 110.000 euro pe apartamentul respectiv. Avand un salariu cu mult peste medie (1.300 euro), a aflat ca se califica pentru creditul dorit, cerintele minime de venit fiind de 1.000 euro. Comparand cu chiriile din acea perioada, s-a gandit ca mai bine ar cumpara apartamentul.

 

Ce spune acum? Intre timp, veniturile lui Cristi au scazut cu aproape o treime, sub 1.000 euro, fiindu-i tot mai greu, dar nu imposibil, sa achite creditul. „Chiar daca mi-au scazut veniturile, mi-ar fi fost mult mai bine daca as fi stat cu chirie in aceasta perioada si as fi cumparat apartamentul abia acum, intrucat pretul lui a ajuns la 60.000 euro, iar dobanzile la credite sunt chiar mai mici decat in 2008“, spune el. Daca ne uitam pe statistici, povestea lui Cristi pare sa fie relevanta pentru majoritatea celor care au cumparat in perioada de boom. Pentru a avea o idee despre cum au evoluat preturile pe piata imobiliara din Bucuresti, am ales cartierul Titan, o zona care acopera destul de bine atat piata apartamentelor vechi, cat si pe cea a apartamentelor noi (din complexurile rezidentiale).

 

Cu cat s-au corectat preturile

 

Potrivit datelor din baza Coldwell-Banker, un apartament vechi de doua camere in Titan se vindea in august 2008 cu aproximativ 100.000 euro sau 1.890 euro/mp, iar in prezent se tranzactioneaza la un nivel de 57.500 euro sau 1.080 euro/mp. Prin urmare, preturile apartamentelor vechi au scazut cu circa 40%-45% fata de varf. In ceea ce priveste apartamentele noi de doua camere, acestea se vindeau inainte de criza cu aproximativ 105.000 euro, respectiv la un pret de circa 1.830 euro (2.170 euro cu tot cu TVA de 19%).

 

In prezent, dezvoltatorii ofera spre vanzare un apartament similar la 69.000 euro sau la 1.200 euro mp (1.260 euro cu TVA de 5%). Astfel, dezvoltatorii care vor sa vanda au redus pretul cu circa 35%, dar pretul brut (cel platit de o persoana fizica) a scazut cu 42%, in linie cu cel al apartamentelor vechi.

 

Care e tendinta in piata

 

Potrivit reprezentantilor Kiwi Finance, cele mai bune dobanzi din piata pentru un credit ipotecar standard sunt aproape similare cu cele de la Prima Casa, respectiv de 5,7%, fiind totodata cele mai mici din ultimii patru ani. De asemenea, potrivit INS, desi salariul mediu net a crescut in lei fata de august 2008, in echivalent euro a scazut usor, de la 361 euro la 351 euro. In aceste conditii, dupa cum se vede si din tabele, achizitionarea unui apartament este mult mai facila acum decat inainte de criza, dar tranzactiile cu locuinte sunt inca la un nivel scazut, intrucat bazinul clientilor solvabili, care inca nu s-au imprumutat, este destul de redus, si majoritatea acestora sunt rezervati in a lua un credit. Asa modesta cum e, creditarea ipotecara este sustinuta preponderent de programul Prima Casa, in special prin prisma avansului de numai 5%, cu mult sub cel practicat la creditele-standard, de 20%-25%.

 

„Cumparatorii se indreapta, in acest moment, in special catre locuintele din piata veche, lucru explicabil tinand cont atat de preturile mai mici de pe segmentul vechi, cat si de faptul ca ofertele de creditare ale institutiilor finantatoare se pliaza in general pe programul Prima Casa. In absenta unor evenimente macroeconomice majore si negative, pentru a doua parte a acestui an estimam ca preturile locuintelor din Bucuresti, pe segmentul vechi, vor urma tendinta de stabilizare remarcata in ultimele luni, variatiile de la o luna la alta urmand sa fie mici si normale pentru orice piata imobiliara. Pe segmentul nou, estimam in continuare un trend usor descrescator in ceea ce priveste preturile de tranzactionare“, spune Alexandru Pricop, managing partner in cadrul Coldwell-Banker Romania.

 

40%-45% reprezinta nivelul cu care s-au ajustat preturile apartamentelor din Bucuresti in ultimii trei ani, pana la un nivel mult mai rezonabil in raport cu salariul mediu.