Cum se negociaza chiria in cazul locuintelor de lux

Noul proiect de lege a chiriilor si abundenta tranzactiilor de inchiriere la nivelul capitalei au transformat zvonurile si previziunile pe aceasta tema intr-un subiect de interes general. Conform specialistilor agentiei de consultanta imobiliara ESOP, reglementarile prevazute de mult controversata lege vor afecta doar inchirierile de locuinte obisnuite, in timp ce segmentul lux nu va avea de suferit. Aceiasi specialisti subliniaza ca „negocierea, si nu legea chiriilor, ramane piatra de incercare a inchirierilor de lux”.

Aruncand o privire peste preturile la care se inchiriaza aceste locuintele si comparandu-le cu cele intalnite la marile capitale europene, ne-am putea consola cu gandul ca, indiferent ce s-ar intampla, acestea nu vor putea sa mai urce prea mult. In timp ce chiria pentru un apartament cu un dormitor poate ajunge la 2000 de euro/luna, o vila in centru, cu 4-6 camere, se inchiriaza la preturi ce pot ajunge pana la 9000 de euro/luna.

 

Apartamente cu 1 dormitor                             1500-2000 Eu/luna

Apartamente cu 2 dormitoare                         2000-3000 Eu/luna

Apartamente cu 3-4 dormitoare                     3000-10.000 Eu/luna

Vile in oras      (4-6 camere)                               3500 – 9000 Eu/luna

Vile in Iancu Nicolae, Pipera   (4-6 camere)- 1500 – 6000 Eu/luna  

Se pare ca pentru aceasta categorie de locuinte opteaza, de regula, angajatii companiilor multinationale, de cele mai multe ori cetateni straini, carora angajatorii le deconteaza acest gen de cheltuieli. Asadar, „in acest caz, prevederile stipulate de lege a chiriilor se aplica deja in virtutea cutumelor existente pe piata, inclusiv declararea/inregistrarea contractelor la Administratia Financiara de catre proprietarii persoane fizice, dovada care le este necesara acestor chiriasi pentru decontare in cadrul companiilor in care lucreaza. Deci pe acest segment nu se preconizeaza o crestere a chiriilor, pentru ca nu exista o crestere a costurilor proprietarilor. O astfel de majorare este insa de asteptat pe segmentul inchirierilor de apartamente in blocurile obisnuite, adresate clasei medii, si in tranzactiile realizate de la persoana fizica la persoana fizica“, a explicat Oana Faca, Partener in cadrul ESOP.

 

Conditiile de inchiriere pe piata rezidentiala

Negocierea contractului de inchiriere este cel mai important pas din cadrul tranzactiei, pentru ca, pe parcursul acesteia, pot aparea multe probleme, multe situatii-cheie si chiar puncte de ruptura in dialogul dintre cele doua parti. Fiecare etapa si fiecare punct al contractului depind, la un moment dat, de abilitatile de negociator ale partilor si, mai ales, ale brokerului care intermediaza tranzactia.

In privinta termenului de inchiriere, o cerere expresa a chiriasului pentru mobilarea apartamentului poate implica prelungirea perioadei de inchiriere pana la doi ani, astfel incat proprietarul sa fie cointeresat in realizarea acestei investitii.

Pe acelasi principiu, de multumire a ambelor parti, se stabileste si pretul. Pentru o reducere de pana la 10% din pretul de lista se poate gasi varianta unui avans mai mare, de obicei plata pe 6 luni. Penalitatile de intarziere este agreat de comun acord, procentul cel mai des intalnit fiind de 0.1%.

Prima plata consta in achitarea unei garantii (de regula echivalentul unei luni de chirie) si a unui avans (ce variaza intre 2-3 luni de chirie). In cazul chiriasilor companii romane, plata chiriei se poate realiaza doar in Ron, din cauza legislatiei in vigoare.

Data de incepere a contractului trebuie sa fie cat mai apropiata de momentul negocierii, deoarece, din punctul de vedere al proprietarului, decalajul dintre cele 2 momente este perceput ca o pierdere de chirie.

In privinta conditiilor de denuntare unilaterala a contractului, chiriasul are dreptul de a denunta unilateral contractul inainte de terminarea acestuia, cu o notificare transmisa in prealabil (cu 60 de zile de regula inainte). Pentru denuntarea contractului inainte de terminarea primului an, se poate aplica o penalitate constand in pierderea integrala a depozitului de garantie constituit in favoarea proprietarului.

Garantia se va accesa de catre proprietar doar in anumite cazuri specificate in contract (cum ar fi intarzieri la plata, acoperirea unor daune aduse apartamentului sau facturi care vin cu intarzire de 30 de zile fata de momentul predarii apartamentului) si nu se va compesa in nici un caz cu plata chiriei pe ultima luna.

Discutabila este predarea apartamentului in aceeasi stare in care a fost primit, deoarece exista uzura normala unei folosiri de 1 sau 2 ani. De obicei, se accepta termenul de uzura normala, asa cum este definit prin lege.

“In principiu, solutii care sa multumeasca ambele parti contractante se pot gasi oricand, daca se comunica responsabil si echilibrat, tinand cont de realitatile pietei, dar si de nevoile /restrictiile specifice ale partenerului de dialog. Pentru a nu pune in pericol tranzactia, prin ridicarea a numeroase si uneori false probleme, este important ca viitorul chirias sa dialogheze cu brokerul care mediaza tranzactia, expunandu-i clar observatiile/sugestiile sale, astfel incat discutia cu proprietarul sa se concentreze pe punctele importante, si sa fie expuse intr-o maniera corespunzatoare”, a conchis Oana Faca, Partener in cadrul ESOP.

 

Sursa: ESOP