POT si CUT Diferente

Daca doresti sa construiesti o cladire, fie ea o locuinta ori o hala de productie, cu siguranta te-ai lovit de termeni, precum: POT, CUT, CU, SC, SCD, ST, AT, PUZ, PUD ori PUG. Desi la prima vedere acesti termeni te pot bulversa, caci este destul de dificil sa intelegi la ce refera proiectantul atunci cand iti spune ca desi cerintele tale respecta intocmai CUT-ul, rezultatul final nu va mai incadra in POT, cu putina documentare vei realiza ca este chiar usor sa intelegi acesti termeni de specialitate.

 

Inainte de a discuta mai in detaliu despre POT si CUT si de a afla diferentele dintre acesti doi termeni, hai sa luam toate notiunile de mai sus si sa vedem ce inseamna fiecare.

• CU = Certificatul de Urbanism este actul prin care autoritatea responsabila cu construirea intr-o anumita zona, biroul de urbanism, alaturi de primarie sau Consiliul Judetean, iti spune in ce conditii poti construi o cladire pe terenul pe care il detii. Detalii suplimentare vei gasi aici.

 

• SC se traduce prin suprafata construita si se refera la suprafata ocupata de o constructie pe terenul aferent. Din calcul ei de unde vom exclude terasele descoperite ale parterului care depasesc conturul parterului, scarile de acces, proiectia la sol a balcoanelor care au o cota de nivel sub 3 m, dar si proiectia logiilor inchise ale etajelor care au fost deja incluse in SC, platformele betonate si aria curtilor interioare si exterioare ce au o suprafata mai mare de 4 mp.

 

• SCD = Suprafata Desfasurata Construita si se refera la suprafata tuturor nivelurilor constructiei, de unde, ca si in cazul anterior, vom elimina mai multe elemente, precum: spatiile tehnice subterane, aleile de acces pietonal, terasele deschise, neacoperite si necirculabile, podurile neamenajabile si asa mai departe.

 

• ST si AT - aceste doua notiuni se refera la suprafata terenului si respectiv aria terenului.

 

• PUG = Planul Urbanistic General este un proiect dezvoltat de autoritatile locale care face parte din programul de amenajare a teritoriului. Acest proiect va cuprinde analiza, reglementarile si regulamentele locale de urbanism atat pentru  terenul intravilan, cat si extravilan). Planul Urbanistic General stabileste norme generale care vor ajuta la elaborarea PUZ-ului si PUD-ului. Detalii suplimentare vei gasi aici.

 

• PUZ = Planul Urbanistic Zonal reprezinta un proiect care reglementeaza dezvolatare urbanistica unei singure zone - dintr-un anumit judet ori localitate. Astfel, cu ajutorul acestui proiect se stabilesc obiectivele, prioritatile, dar si restrictiile de urbanism ce vor fi aplicate in zona respectiva, atat in ceea ce priveste utilizarea terenurilor, cat si realizarea constructiilor. Detalii suplimentare vei gasi aici.

 

• PUD = Planul Urbanistic de Detaliu reprezinta documentatia aferenta Planului Urbanistic General (PUG) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ).  Acesta stabileste conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara a unui obiectiv de pe un anumit amplasament. Detalii suplimentare vei gasi aici.

 

 

Ce este POT?

 

POT sau Procentul de Ocupare a Terenului reprezinta raportul dintre suprafata pe care se construieste si suprafatata totala a terenului. Este important sa mentionam faptul ca POT este limitat de prevederile planului urbanistic. Mai precis, daca POT = 25% asta inseamna ca viitoarea constructie nu poate ocupa mai mai mult de 25% din ST - Suprafata Terenului. 

POT-ul este completat de CUT (Coeficientul de Utilizare a Terenului), de regimul de aliniere la strada si de regimul de inaltime, rezultand astfel un ghid de valori obligatorii in autorizarea construirii unei cladiri, indiferent de scopul acesteia. Aceste valori trebuie respectate in tocmai de orice proiectant, arhitect, constructor si proprietar.

 

Atat POT-ul, cat si CUT-ul sunt in stransa legatura cu ST (Suprafata Terenului), SC (Suprafata Construita) si SCD (Suprafata Desfasurata Construita). Iata si de ce:

 

Pentru determinarea POT-ului este necesar sa imparti SC (Suprafata Construita) la ST (Suprafata Terenului) si sa inmultesti rezultatul cu 100.

 

 

Daca ai un teren de 1000 mp si o cladire de 200 mp. Pentru a afla valoarea lui POT vom imparti 200 la 1000 si apoi vom inmulti cu 100 si vom obtine un procent de 20%.

 

In cazul in care terenul este gol valoarea lui POT este zero. Acelasi lucru s-ar intampla si in cazul unei cladiri plutitoare.

 

Unde se greseste adesea in calcularea lui POT?

Ei bine, singurul element care poate crea confuzie este SC-ul – Suprafata Construita. Desi aceasta ar trebuie sa fi proiectia elementului celui mai iesit in afara, in unele cazuri - unele elemente ale constructiei care depasesc amprenta la sol al cladirii sunt declarate balcoane deschise, iar mai apoi transformate in spatiu de locuit – lucru ilegal, de altfel.

 

Ce este CUT?

 

CUT sau Coeficientul de Utilizare a Terenului reprezinta raportul dintre suprafata desfasurata a constructiei si suprafata totala a terenului.

 

La obtinerea CUT vei exclude, asa cum iti spuneam si la SCD (Suprafata Construita Desfasurata):

- suprafata subsolurilor a caror inaltime nu depaseste 1,80 metri;

- suprafata subsolurilor care au ca destinatie parcarea masinilor;

- spatiile tehnice;

- spatiile destinate protectiei civile;

- suprafata balcoanelor, a logiilor si a teraselor deschise si neacoperite;

- Suprafata teraselor si a compartimentelor necirculabile;

- Suprafata podurilor neamenajabile;

- aleile de acces pietonal;

- aleile de acces auto;

- scarile interioare;

-  trotuarele de protectie.

 

 

Iata cum se calculeaza CUT-ul:

 

1. In cazul in care ne referim la o cladire care are doar parter SC = SCD

Avand in vedere exemplul de la POT, unde suprafata terenului era de 1000 mp si suprafata cladirii era de 200 mp. 

Pentru calcularea CUT-ului vom imparti 200 la 1000 si vom obtine un CUT de 0,2.

 

2.  In cazul in care ne referim la o cladire care are parter + etaj SC nu mai este egal cu SCD. SCD fiind suma a mai multor contururi de la fiecare nivel in parte.

 

Daca avem un teren de 1000 mp, SC 200 mp, SCD 400 MP (etaj si parter)

Atunci vom imparti 400 la 1000 si vom obtine un CUT de 0,4.

 

Ce probleme intampina forumistii nostri?

 

CClaudiu: As vrea sa va rog sa-mi dati o definitie cat mai exacta a termenilor:

- Procent de ocupare a terenului (POT) si

- Coeficient de utilizare a terenului (CUT).

Am inteles ca trebuie sa fie respectate niste conditii legate de acesti parametri cand vrei sa construiesti/extinzi o constructie.

Mai exact, vreau sa cumpar o casa pe un nivel (parter), care are suprafata construita totala de 200 mp, suprafata utila de 150 mp, inclusiv un garaj, iar terenul (intreaga curte, inclusiv constructia) are vreo 430 mp. Casa nu e prea bine impartita (e compusa din doua corpuri, fara legatura - de fapt legate prin garaj), asa ca vreau sa mansardez o parte a casei asa incat aria utila (desfasurata) ar creste cu vreo 80-90 mp. In zona, P.O.T. este 35%. Ce credeti, imi pot face probleme cand voi depune autorizatia de extindere?

Mai multe detalii despre acest subiect vei gasi aici.