Zone prioritare pentru biodiversitate: ce inseamna noul Catalog pentru proprietarii de terenuri si pentru dezvoltatorii imobiliari

Ministerul Mediului a pus în consultare publică proiectul de Ordin privind aprobarea Catalogului național al zonelor prioritare pentru biodiversitate, un document care inventariază sute de zone naturale din România.

Pentru piața imobiliară, întrebarea importantă este una foarte practică: ce se va putea construi în aceste zone și ce se va întâmpla cu proprietățile deja existente?

Ce sunt zonele prioritare pentru biodiversitate?

Catalogul reprezintă o etapă a implementării Strategiei UE pentru Biodiversitate 2030 și a angajamentelor asumate prin PNRR.

Potrivit documentației Ministerului Mediului, în această primă etapă sunt incluse 472 de zone care acoperă aproximativ 2,54% din suprafața terestră a României. Acestea cuprind, în principal:

• zone de protecție strictă și integrală din parcurile naționale;

• rezervații naturale;

• monumente ale naturii;

• păduri virgine și cvasivirgine;

• păduri UNESCO;

• anumite păduri administrate de Romsilva.

Este vorba despre zone noi?

Nu în totalitate.

Un aspect important este că Ministerul precizează explicit că majoritatea suprafețelor beneficiau deja de un regim ridicat de protecție.

Cu alte cuvinte, Catalogul nu creează din senin sute de noi arii protejate, ci reunește într-un instrument unitar suprafețe care aveau deja restricții de mediu și introduce, în plus, anumite suprafețe de pădure pentru care există acordul administratorului.

Se mai poate construi?

Aici este partea care interesează proprietarii.

Proiectul de Ordin nu stabilește direct ce se poate construi și ce nu.

El aprobă doar Catalogul național.

Regimul concret al fiecărei zone continuă să fie stabilit prin legislația privind ariile naturale protejate, planurile de management și documentațiile tehnice aferente fiecărei zone. Ordinul prevede că documentele tehnice și hărțile vor fi publicate pe site-ul Ministerului în termen de 15 zile de la intrarea în vigoare a actului.

Pentru orice investiție va trebui verificat dacă terenul:

• este inclus în Catalog;

• ce măsuri de conservare sunt aplicabile;

• dacă există interdicții privind construcțiile noi;

• dacă sunt necesare avize suplimentare.

Ce se întâmplă cu proprietățile private?

Comunicatul Ministerului încearcă să liniștească proprietarii.

Acesta precizează că:

"Proprietățile private își păstrează regimul juridic actual."

În plus, în zonele cu management activ rămân permise activitățile tradiționale, precum pășunatul și cositul, în acord cu obiectivele de conservare.

Asta nu înseamnă însă că orice investiție va putea fi autorizată automat, ci că dreptul de proprietate nu este anulat prin simpla includere în Catalog.

Dar dacă există deja o casă?

În documentele aflate în consultare publică nu apare nicio prevedere care să oblige demolarea construcțiilor existente sau să afecteze retroactiv autorizațiile deja emise.

În practică, situația va depinde de:

• existența unei autorizații de construire valabile;

• statutul juridic al terenului;

• regulile specifice zonei respective;

• eventualele lucrări noi propuse ulterior.

Altfel spus, existența unei locuințe într-o astfel de zonă nu înseamnă automat că aceasta devine ilegală.

Cum afli dacă terenul tău este inclus?

Anexa Ordinului conține lista tuturor zonelor prioritare pentru biodiversitate, organizate pe categorii și coduri oficiale.

După adoptarea Ordinului, Ministerul va publica și documentația cartografică în format GIS (.shp), ceea ce va permite identificarea exactă a limitelor fiecărei zone.

Ce trebuie să facă proprietarii și dezvoltatorii?

Înainte de cumpărarea unui teren sau înaintea începerii unui proiect imobiliar este recomandat să fie verificat:

• dacă terenul se află într-o zonă prioritară pentru biodiversitate;

• ce prevederi conține documentația tehnică;

• dacă sunt necesare avize de mediu suplimentare;

• dacă investiția este compatibilă cu obiectivele de conservare.

Aceste verificări pot evita blocarea unui proiect după achiziția terenului.

Concluzie

Catalogul național al zonelor prioritare pentru biodiversitate este, în acest moment, un proiect aflat în consultare publică, nu un act normativ definitiv.

Pentru piața imobiliară, impactul nu trebuie privit alarmist: multe dintre suprafețele incluse beneficiau deja de protecție, iar proiectul nu introduce dispoziții privind demolarea construcțiilor existente sau anularea dreptului de proprietate. În schimb, va deveni și mai importantă verificarea regimului juridic și de mediu al unui teren înainte de cumpărare sau înainte de solicitarea unei autorizații de construire.