Bucurestiul va primi in 2007 locuinte noi in valoare de peste jumatate de miliard de euro

Investitiile realizate in principalele ansambluri rezidentiale din Bucuresti, ce vor fi finalizate anul acesta, se ridica la peste 500 milioane de euro. Aceste proiecte cuprind intre 3.500 si 4.000 de noi locuinte. 80% din proiecte se vor adresa clasei medii, in timp ce doar 20% vor fi proiecte de lux. Numarul apartamentelor nou construite in cartiere va creste cu aproximativ 40-50%. Pana la finalul lui 2008 se estimeaza ca vor fi terminate alte 10.000 de unitati locative. Pretul locuintelor noi va creste in urmatorii 3-5 ani cu 25-50%, in functie de locatie si specificul proiectului.

Printre dezvoltatorii acestor ansambluri se regasesc o serie de companii cu capital strain, cum ar fi irlandezii de la Mivan, grupul international Marr controlat de familia Safin (presedintele Marr Capital, Marat Safin este fiul vicepresedintelui grupului petrolier rusesc Lukoil Ralif Safin), britanicii de la Willbrook Management, compania cu capital lituanian Europa Group, Terra Vision, care face parte din grupul de firme Terra, cu activitati in domeniile media, turism si imobiliare sau compania cu capital australian South Pacific Group, controlata de oamenii de afaceri Richard Gardner, George Prelea si Andrew Prelea.

Nici societatile romanesti nu se lasa mai prejos, fiind prezente pe piata rezidentiala din Capitala companii ca Niro Group sau Conarg Real Estate. Pe piata spatiilor rezidentiale din Bucuresti exista inca un dezechilibru, locuintele livrate anul trecut fiind insuficiente pentru scaderea semnificativa a diferentei intre cerere si oferta, mai ales pe segmentul populatiei cu venituri medii. Potrivit Institutului National de Statistica, in primul trimestru din 2007, au fost finalizate 7.238 de locuinte, cu 45% mai multe decat in aceeasi perioda din 2006, cand au fost finalizate 4.924 de locuinte in Romania. In intervalul 2003-2005, au fost finalizate 30.000 de locuinte anual, iar intre 2000 si 2002, numarul proprietatilor rezidentiale construite a fost de 25.000. Din totalul de locuinte construite la nivel de tara, in Capitala au fost livrate 1.500. La sfarsitul anului 2006, stocul total de locuinte din Bucuresti era de 785.696 de unitati, in crestere cu 2.021 de unitati fata de anul precedent.

Mai mult de jumatate din locuintele terminate s-au realizat in mediul urban, atat in primul trimestru din 2006, cat si in aceeasi perioada din 2007, diferenta fiind de cateva procente, 58,5% in primul trimestru din 2006 si 55,8% in primul trimestru din 2007. Numarul locuintelor realizate din fonduri private a crescut cu 55% in primul trimes­tru din 2007, iar al celor construite din fonduri publice s-a diminuat cu 32,8%. Dintre locuintele terminate in primul trimestru al anului, 6.937 au fost contruite din fonduri private si 301 din fonduri publice, comparativ cu aceeasi perioada din 2006, cand 4.476 de locuinte finalizate au fost construite din fonduri private si 448 din fonduri publice. Distributia pe regiuni pune in evidenta o tendinta de crestere a numarului locuintelor terminate in toate regiunile. Cele mai importante cresteri au fost inregistrate in Bucuresti-Ilfov (+ 416 locuinte), Centru (+ 381 locuinte), Nord-Est (+374 locuinte) si Nord-Vest (+ 360 locuinte). Numarul locuintelor aflate in curs de executie la 31 martie era de 101.447, dintre care peste 2.000 erau terminate, dar nereceptionate, iar peste 38.000 erau in stadiu de finisaj.

Analistii companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis (CBRE) considera ca piata este inca dominata de apartamente in blocuri rezidentiale vechi, desi anul trecut au fost livrate pe piata numeroase vile si apartamente in cladiri rezidentiale de inaltime joasa, disponibile atat la vanzare, cat si la inchiriere. Conform acestora, stocul de unitati locative finalizate in 2006 se adreseaza aproape in exclusivitate segmentului populatiei cu venituri medii-ridicate si mari. Locuintele propuse spre vanzare sunt in majoritate vile noi cu preturi intre 1.200-1.500 de euro/metru patrat si apartamente in proiecte rezidentiale noi, pentru care se solicita 2.000-2.500 de euro/metru patrat.

In 2007, este asteptata intensificarea activitatii de constructie pe segmentul apartamentelor, in zone dens populate precum Titan, Colentina, Militari sau Berceni.

In 2006, numarul de autorizatii de constructie eliberate pentru locuinte in Bucuresti a ajuns la 1.750, totalizand aproximativ 1,37 milioane de metri patrati. In primele trei luni ale lui 2007, au fost emise 329 de autorizatii de constructie. "Zonele de sud si est au devenit tot mai atractive pentru dezvoltatori, datorita preturilor mai scazute la terenuri si a flexibilitatii din punct de vedere urbanistic, ceea ce permite dezvoltatorilor sa promoveze preturi competitive", ne-au informat consultantii CBRE.

Potrivit companiei de consultanta imobiliara Esop, in ultimii zece ani au fost livrate in medie 1.000 de unitati locative pe an. Incepand din 2005, numarul acesta aproape s-a dublat. Numai in 2006 au fost vandute in jur de 3.500 de locuinte in Bucuresti, cele mai cautate au continuat sa fie garsonierele si apartamentele cu 2 si 3 camere. In primele luni ale acestui an, au fost vandute circa 1.500 de unitati locative. Compania Esop estimeaza ca anul acesta 3.500-4.000 de locuinte noi vor fi livrate pe piata.

Locatia. Razvan Stroescu, Manager, Residential Brokerage in cadrul companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania considera ca pentru constructia de proiecte rezidentiale, dezvoltatorii se orienteaza cu precadere catre zone verzi aflate langa parcuri sau lacuri. In interiorul orasului sunt vizate zonele foarte bine deservite de mijloacele de transport publice si cu numeroase facilitati in zona: scoli, gradinite, spitale, centre comerciale etc. Din cauza faptului ca terenurile libere din zonele centrale sau semi-centrale sunt foarte putine, investitorii iau in calcul fostele platforme industriale, care au avantajul unei pozitionari foarte bune. Pentru zonele limitrofe se cauta in special terenuri din vecinatatea padurii pentru a compensa distanta fata de centrul orasului cu avantajul lipsei poluarii.

Reprezentantii Esop Consulting vad atragatoare zonele centrale si pe cele de nord, cautate de catre consumatorii de lux, dar cele mai multe dezvoltari rezidentiale au fost anuntate in vechile cartiere (Vitan, Titan, Ghencea, 13 Septembrie, Timpuri Noi, Colentina, Militari), unde s-au mai gasit terenuri disponibile si se construiesc apartamente pentru clasa medie.

Ipoteca. Marea majoritate a celor ce achizitioneaza locuinte noi dispun in prezent de o alta locuinta pe care o pot vinde, cumulat cu extinderea perioadei de returnare a creditelor, veniturile minime necesare pentru accesarea unui credit ipotecar sunt de aproximativ 1.800-2.000 de euro pe familie (suma variaza in functie de pretul total al apartamentului achizitionat). "Daca clientul are un apartament vechi pe care il vinde, suma care trebuie finantata poate reprezenta chiar mai putin de 50% din valoarea noului apartament. In acest caz se poate contracta chiar un credit de nevoi personale. Daca vorbim de cazul clasic al unui credit ipotecar - clientul plateste un avans de 25% si banca finanteaza restul de 75%, aici se incadreaza clienti cu venituri lunare de minim 1.000-1.500 de euro", analizeaza Razvan Stroescu. Potrivit analistilor pietei rezidentiale, explozia vanzarilor de locuinte noi are ca explicatie faptul ca circa 95% din populatie detine deja o proprietate si, prin urmare, nu le este necesar un credit foarte mare pentru achizitionarea unei locuinte noi. Daca acest fenomen nu ar exista, volumul vanzarilor ar scadea drastic, deoarece cresterea puterii de cumparare nu tine nici pe departe pasul cu evolutia preturilor.

Profil. Persoanele care achizitioneaza locuinte noi au in majoritate  varste cuprinse intre 30 si 45 de ani, care lucreaza in banci, companii multinationale sau care au o afacere proprie si ale caror venituri permit obtinerea de credite ipotecare. Totodata, si investitorii intervin in primele etape ale vanzarilor, achizitionand pana la 50% din aceste proiecte noi, mizand pe cresterea prognozata a preturilor care le poate aduce un profit ridicat prin revanzarea unitatilor achizitionate dupa finalizarea proiectului. "In general, vorbim de doua tipuri: persoane juridice care achizitioneaza proprietatile inca din faza de proiect, in scop investitional (fie pentru a le revinde, fie pentru a le inchiria) si clientii care cumpara respectivele locuinte pentru uz propriu. Aici vorbim de persoane cu venituri peste medie, cu un apartament vechi in proprietate, pe care il vand pentru a finanta noua achizitie si apeleaza la banca pentru restul sumei. Deocamdata, segmentele «low» si «medium» sunt destul de slab reprezentate", ne-au informat reprezentantii Coldwell Banker.

"Fabricile din interiorul orasului vor fi nevoite sa isi mute productia in afara localitatii; datorita potentialului imobiliar pe care respectivele terenuri il au, in aceste locuri vom vedea inaltandu-se noi cartiere" Razvan Stroescu Manager Residential Brokerage, Coldwell Banker Affiliates of Romania

 

Sursa: Standard business